Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku wtórnego – wszystko, co musisz wiedzieć

Zaktualizowano: 28 listopada 2024

Procedura zaciągania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z rynku wtórnego jest różna od tej, jaka ma miejsce w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego. Z artykułu dowiesz się, jak wygląda uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania „z drugiej ręki” oraz na co zwrócić szczególną uwagę podczas wyboru konkretnej oferty kredytowej, ale i samej nieruchomości.

Rozważania przed zaciągnięciem kredytu

Ocena zdolności kredytowej

Mogłoby wydawać się, że starając się o kredyt hipoteczny, pierwszym krokiem byłoby znalezienie wymarzonej nieruchomości, jednak nic bardziej mylnego. Podstawową sprawą jest samodzielnie sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Dzięki temu będziesz w stanie określić, na jaką nieruchomość Cię stać. O tym jak sprawdzić zdolność kredytową, pisaliśmy we wcześniejszym artykule.

Ogromne znaczenie na zdolność kredytową ma Twoja historia kredytowa. To na jej podstawie, bank dokonuje analizy co do Twojej rzetelności, a tym samym możliwości do terminowej spłaty kredytu hipotecznego.

Kolejnym aspektem są stałe i dobre dochody, które pozwolą Ci na uregulowanie zobowiązania.

Wybór odpowiedniego mieszkania z rynku wtórnego

Po dokonaniu wstępnej analizy Twojej zdolności kredytowej możesz przejść do wyboru konkretnego mieszkania z rynku wtórnego. W przypadku lokalów „z drugiej ręki” bardzo ważne jest nie tylko określenie lokalizacji czy chociażby metrażu użytkowego, ale przede wszystkim stanu technicznego mieszkania. Musisz wziąć poprawkę na to, że nieruchomość była już użytkowana, co może wiązać się z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu czy chociażby odświeżenia.

Proces uzyskiwania kredytu hipotecznego na mieszkanie z rynku wtórnego

Czy różni się procedura uzyskania kredytu hipotecznego na mieszkanie z rynku wtórnego od tego z rynku pierwotnego?

Proces uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z rynku wtórnego jest nieco inny niż w sytuacji, w której staramy się o kredytowanie mieszkania pierwotnego. Podstawową różnicą jest to, że przy pierwszym wariancie nie ma aż tak dużo dokumentacji, która jest wymagana przy kredycie hipotecznym. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Lokal z „drugiej ręki” ma już księgę wieczystą, a zatem nie musisz załatwiać spraw związanych na przykład z dokumentacją, która odnosi się do nabycia lokalu przez sprzedającego (mowa tu między akcie notarialnym, który został zawarty pomiędzy zbywcą nieruchomości, a poprzednim właścicielem mieszkania czy odpisie z księgi wieczystej).

Wybór banku – użyj kalkulatora kredytowego

Wybór banku to kolejny z etapów. Narzędziem, które będzie pomocne przy szukaniu oferty kredytu hipotecznego, jest kalkulator online. Musisz jednak pamiętać o tym, że uzyskana wysokość raty zobowiązania będzie tylko szacunkowa, a to jak dużo pieniędzy uzyskasz oraz na jak długo, będzie uzależnione od Twojej zdolności kredytowej i przede wszystkim polityki wewnętrznej danego banku.

Konsultacja z doradcą kredytowym

Oprócz wspomnianego kalkulatora czy też na przykład porównywarek kredytowych warto, abyś skorzystał z konsultacji z doradcą. Wiedza i doświadczenie specjalisty może być pomocna nie tylko w dopasowaniu oferty, która będzie najlepsza w Twojej sytuacji, ale i pomoże w uniknięciu różnych błędów finansowych. Warto, abyś przed taką konsultacją, dobrze się przygotował i spisał pytania, dotyczące kredytu, jakie chcesz zadać bądź omówić zagadnienia, które nie są dla Ciebie jasne.

Wymagane dokumenty

Oprócz wspomnianych wcześniej przez nas dokumentów, starając się o kredyt hipoteczny, musisz przygotować także aktualny dowód osobisty i dokumenty powiązane z uzyskiwanymi dochodami (może być to na przykład zaświadczenie o dochodach, zaświadczenie od pracodawcy, historia rachunku bankowego).

Jak zakupić mieszkanie z rynku wtórnego za pomocą kredytu hipotecznego? Proces krok po kroku

Proces uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z rynku wtórnego jest złożony i wymaga podjęcia pewnych kroków. Poniżej skrócona procedura:

Krok 1: Określenie swojego budżetu i formy finansowania. Ustal, ile chcesz przeznaczyć na zakup mieszkania, włącznie ze wszystkimi opłatami wynikającymi na przykład z potrzeby przeprowadzenia remontu, czy dokonania opłat notarialnych.

Krok 2: Znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Przystąp do znalezienia mieszkania, które najbardziej odpowiada Twoim potrzebom, określ w jakiej lokalizacji chcesz mieszkać. Oferty mieszkań możesz znaleźć na portalach internetowych, które są do tego dedykowane lub za pomocą pośrednika nieruchomości.

Krok 3: Ocena stanu technicznego danego mieszkania. Bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego mieszkania, zbadanie historii budynku oraz zwrócenie szczególnej uwagi na mankamenty wymagające naprawy.

Krok 4: Negocjacje cenowe ze sprzedającym. Jeżeli masz już mieszkanie, które chcesz nabyć, warto przystąpić do negocjacji cenowych. Możesz postarać się obniżyć cenę, poprzez wskazanie kosztów napraw do wykonania.

Krok 5: Sprawdzenie stanu prawnego danej nieruchomości. Przed podpisaniem umowy musisz upewnić się, że wybrane przez Ciebie mieszkanie posiada uregulowaną sytuację prawną. Dowiedz się, czy nie jest ona obciążona hipoteką lub zadłużeniem. Ponadto sprawdź, jaki jest jej numer księgi wieczystej.

Krok 6: Podpisanie umowy przedwstępnej. Powinna być w niej określona między innymi cena, warunki oraz termin płatności.

Krok 7: Złożenie wniosku kredytowego. Wypełnij wniosek o kredyt hipoteczny i złóż go z dołączonymi dokumentami.

Krok 8: Wydanie decyzji. Bank ma na to 21 dni – oczywiście przy założeniu, że wypełniłeś prawidłowo wniosek oraz dostarczyłeś kompletną dokumentację.

Krok 9. Uruchomienie kredytu hipotecznego.

Krok 10. Podpisanie umowy końcowej i przekazanie mieszkania. Kiedy podpiszesz umowę kredytową i dopełnisz formalności, przystąp do podpisania umowy końcowej u notariusza. Następnie sfinalizuj transakcję i odbierz klucze od mieszkania.

Koszty związane z kredytem hipotecznym

Oprocentowanie i raty

Jednym z podstawowych kosztów kredytu hipotecznego jest przede wszystkim oprocentowanie. Na oprocentowanie składa się: stała marża banku oraz zmienna i zależna od stawki WIBOR, stopa oprocentowania.

Na podstawie tych wartości wylicza się comiesięczną kwotę odsetek oraz rat kredytowych.

Rodzaje rat kredytowych

Decydując się na kredyt hipoteczny, możesz wybrać raty równe lub malejące. Raty równe – inaczej stałe, będą w stałej kwocie, co miesiąc. Takie rozwiązanie sprawi, że łatwiej będzie zapanować Ci nad budżetem. Z kolei raty malejące mogą być początkowo trudne do spłaty, ale w późniejszym etapie zagwarantują Ci duże oszczędności na odsetkach. Poniżej ich krótka charakterystyka.

Raty malejące

Tak jak już wspominaliśmy wysokość rat malejących, spada z miesiąca na miesiąc. Spłata każdej raty kredytu powoduje, że zmniejsza się kapitał, dzięki czemu kolejne raty mają mniejsze odsetki.

Zalety i wady rat malejących

Jeżeli myślisz o ratach malejących, musisz mieć na uwadze, że przy takim modelu spłaty, bank zażąda od Ciebie adekwatnie wyższej zdolności kredytowej – początkowe raty będą dosyć wysokie.

Jednakże z drugiej strony takie rozwiązanie gwarantuje Ci szybszą spłatę zobowiązania, ponadto łączna suma odsetek jest mniejsza, co przekłada się na fakt, że kredyt hipoteczny staje się w praktyce tańszy.

Raty równe

Jeżeli chodzi o model spłaty przy ratach równych, to działa on w taki sposób, że wysokość rat jest równa przez określony w umowie czas. To, co jest charakterystyczne dla rat równych to fakt, że każda z nich posiada inną część odsetkową oraz kapitałową. Co jest istotne, to na początku dominująca jest część odsetkowa, zatem dużo wolniej spłacasz kapitał kredytu, a jednocześnie zwiększa się całkowita kwota odsetek oraz całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Opłaty dodatkowe przy kredycie hipotecznym

Rodzaje prowizji bankowych

Zaciągając kredyt hipoteczny, musisz liczyć się z opłatami dodatkowymi. Na przykład w postaci prowizji. Jest to forma pewnego wynagrodzenia za wykonanie przez bank konkretnych czynności. Taka opłata jest jednorazowa, a jej wysokość może różnić się w zależności od zrealizowanego zadania. Możemy wyróżnić na przykład:

• Prowizję za rozpatrzenie wniosku kredytowego. Jest to jedna z pierwszych opłat, z jakimi możesz się spotkać przy kredycie hipotecznym. Co istotne, nie podlega ona zwrotowi, w sytuacji kiedy bank odmówi finansowania.
• Prowizja za uruchomienie kredytu hipotecznego. Bank może pobierać określoną opłatę od wypłaty środków.
• Prowizja za obsługę kredytu hipotecznego.
• Prowizja za zmianę warunków kredytowania. Jeżeli będziesz chciał zmienić obowiązujące warunki kredytowe, będziesz musiał wziąć pod uwagę konieczność uiszczenia dodatkowej opłaty.

Koszty notarialne

Innymi kosztami, jakie będziesz musiał ponieść przy kredycie hipotecznym to na przykład koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego. Za taką usługę zapłacisz od 1000 do 10 000 złotych, w zależności od tego, jaka jest wartość danej nieruchomości.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie ma stanowić zabezpieczenie zarówno dla kredytobiorcy jak i banku, w razie pojawienia się trudnych sytuacji finansowych. Do najważniejszych elementów ubezpieczenia kredytu hipotecznego możemy zaliczyć:

• ubezpieczenie na życie – w sytuacji śmierci lub trwałej niezdolności do pracy kredytobiorcy, bank otrzymuje środki finansowe, które pokryją zobowiązanie;
• ubezpieczenie od utraty pracy – ubezpieczenie tego typu zapewnia czasowe pokrycie kredytowych rat;
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – stanowi zabezpieczenie dla banku w sytuacji gdy wkład własny kredytobiorcy nie spełnia wymagań (do czasu osiągnięcia pożądanej wysokości wkładu własnego doliczane są opłaty dodatkowe).

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego zwiększa bezpieczeństwo zarówno kredytodawcy, jak i samego kredytobiorcy.

Praktyczne wskazówki

Negocjacje z bankiem

Nie każdy kredytobiorca jest świadomy tego, że może on negocjować z bankiem pewne warunki kredytowe. Oczywiście istnieją wartości, które nie podlegają zmianom, ale sporo z nich – wręcz przeciwnie (np. prowizja banku). Istotne jest to, aby przed spotkaniem z bankiem, odpowiednio się przygotować. Dobrym wariantem jest spisanie wszystkich pytań i skonsultowanie ich z doradcą finansowym.

Przy negocjacjach ważna jest odpowiednia argumentacja, która będzie przemawiała na Twoją korzyść. Twoją mocną stroną może być odpowiednio wysoki wkład własny czy też dobra historia kredytowa, która stawia Cię w świetle rzetelnego kredytobiorcy.

Zarządzanie kredytem hipotecznym

Regularna spłata rat kredytowych pozwoli uniknąć Ci wielu problemów finansowych. Nie tylko uchroni Cię przed dodatkowymi odsetkami z tytułu opóźnień, ale i wpłynie pozytywnie na Twoją historię kredytową.

Niektóre oferty przewidują możliwość wykonania wcześniejszej spłaty zobowiązania, musisz jednak wiedzieć o tym, że taka opcja nierzadko związana jest z poniesieniem dodatkowych kosztów. Upewnij się, ile wynosi ona w przypadku Twojej oferty.

Podsumowanie

Proces uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z rynku wtórnego, nie jest tak skomplikowany pod względem przygotowywania dokumentów, tak jak ma to miejsce przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Chociażby z tego tytułu, że mieszanie z rynku wtórnego ma już księgę wieczystą, co zmniejsza tym samym ilość procedur. Jednakże w przypadku zakupu takiego mieszkania, należy zachować dużą rozwagę i dokonać analizy pod względem sprawdzenia stanu technicznego mieszkania.

Starając się o kredyt hipoteczny, należy zwrócić szczególną uwagę na oprocentowanie, koszty dodatkowe, takie jak prowizje bankowe, czy chociażby opłata za wcześniejszą spłatę. Istotne jest także wybranie modelu spłaty tj. wybór rat malejących bądź równych. Trzeba wziąć jednak poprawkę na to, że nie w każdej sytuacji bank wyrazi zgodę na uruchomienie rat malejących, gdyż związane jest to z koniecznością posiadania wyższej zdolności kredytowej.

Należy pamiętać także o tym, że mieszkania z rynku wtórnego były już przez kogoś użytkowane, a co za tym idzie, bardzo często wymagają naprawy usterek, czy też przejścia gruntownego remontu, dlatego wybierając dane mieszkanie, warto zwrócić uwagę na kwestie techniczne. Ponadto należy upewnić się, czy dana nieruchomość nie jest zadłużona, pozwoli to uniknąć wielu późniejszych problemów.