Całkowity koszt kredytu hipotecznego: Jak go obliczyć i co warto wiedzieć?

Zaktualizowano: 14 października 2024

Kredyt hipoteczny daje możliwość zrealizowania marzenia o posiadaniu nieruchomości. Decyzja o zaciągnięciu tego typu zobowiązania finansowego nie powinna być pochopna. Kredytobiorca musi wiedzieć, jaka jest całkowita koszt kredytu hipotecznego, wiedza ta pozwoli wybrać odpowiednią ofertę kredytową oraz zaplanować późniejszą spłatę.

Główne składniki całkowitego kosztu kredytu

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jedna z ważniejszych wartości, na które kredytobiorca powinien zwrócić uwagę podczas wyboru oferty. Od niego bowiem uzależniona jest wartość odsetek, które stanowią o kosztach doliczonych w miesięcznych ratach kredytu. Można wyróżnić dwa rodzaje oprocentowania. Jest to:

• oprocentowanie stałe – jego wartość nie zmienia się w trakcie okresu spłaty;
• oprocentowanie zmienne – stosowane przy długoterminowych zobowiązaniach, a jego wysokość ulega zmianom.

Jeżeli idzie o kredyt hipoteczny, to zdecydowanie częściej wybierane jest oprocentowanie zmienne. Wynika to głównie z faktu, że taki produkt jest przyznawany na kilka dekad, w trakcie których sytuacja na rynku finansowym może ulegać różnym zmianom.

Co ma wpływ na oprocentowania kredytu hipotecznego?

Czynnikami, które w znaczący sposób wpływają na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego to między innymi:

• Kwota kredytu. Im jest ona wyższa, tym większa szansa na uzyskanie niższego oprocentowania.
• Wkład własny. Im jego wartość jest większa, tym bank może zaproponować niższą marżę.
• Uzyskiwane dochody i forma zatrudnienia.Jak różne stopy procentowe wpływają na całkowity koszt kredytu hipotecznego?Zanim wyjaśnimy, jaki jest wpływ stóp procentowych na całkowity koszt kredytu hipotecznego, warto napisać, czym są owe stopy procentowe. Głównym zadaniem stóp procentowych jest zapewnienie stabilności walucie. Przejdźmy teraz do samego wpływu stóp procentowych na całkowitą wartość kredytu. Decydując się na kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, należy liczyć się z tym, że każda zachodząca zmiana w stopach procentowych, ma wpływ na wysokość rat kredytowych. Sytuacja ma się inaczej, kiedy mamy do czynienia z kredytem ze stałą stopą procentową.Zwykle okres stałego oprocentowania jest jednak czasowy. Wynosi on do 5 do 10 lat, w zależności od konkretnej oferty, jaką proponuje dany bank. Po tym czasie klient musi zdecydować czy chce korzystać z oprocentowania stałego lub zmiennego.

Prowizje i opłaty dodatkowe

W przypadku kredytu hipotecznego kredytobiorca ponosi opłatę w postaci prowizji. Jest ona jednorazowa i wypłaca się ją z tytułu udzielenia kredytu. Jednak to nie jedyny rodzaj prowizji. Istnieje także:

• prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego;
• prowizja za czynności związane z obsługą kredytu;
• prowizja za zmianę warunków kredytowych.

Co wpływa na wysokość prowizji od kredytu hipotecznego?

Wysokość prowizji jest wyliczana przez każdy bank nieco inaczej. Elementy, które wpływają na jej wartość to między innymi:

• Sytuacja finansowa wnioskującego. Im jest ona bardziej stabilna, tym bank będzie miał większą pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacić swoje zobowiązanie, a więc będzie on skłonniejszy, aby przyznać nieco niższą prowizję.
• Odpowiednia historia kredytowa. Negatywna historia kredytowa może przyczynić się do podwyższenia przez bank prowizji.
• Wysokość wkładu własnego. Jeżeli wnioskujący wniesie wkład powyżej 20 procent, może to przyczynić się do obniżenia wysokości prowizji banku.
• Zakup innych produktów danego banku.

W tym miejscu warto nadmienić, że wiele banków chcąc zachęcić nowych klientów bądź zatrzymać stałych, organizuje różnego typu promocje, które gwarantują niższą prowizję.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Mimo że koszt ubezpieczenia nie należy do niskich, to warto wspomnieć, że stanowi on zabezpieczenie kredytu hipotecznego, ale także chroni interesy kredytobiorcy. Należy zauważyć, że zobowiązanie tego typu jest na lata, a co za tym idzie – mogą zdarzyć się pewne sytuacje losowe, które mogą wpływać na brak płynności finansowej, a tym samym na problemy ze spłatą. Banki oferują różnego typu ubezpieczenia, adekwatne do sytuacji kredytobiorcy. Ubezpieczeniami podstawowymi, które zabezpieczają interesy banku, są między innymi:

• Ubezpieczenie mieszkania. Ubezpieczenie to obejmuje wszelkie sytuacje typu: zalanie mieszkania, pożar itd. Istotną informacją jest, że konieczne jest przygotowanie cesji praw z umowy ubezpieczenia. W praktyce oznacza to, że jeżeli wystąpi jakaś szkoda, pieniądze trafią w pierwszej kolejności do banku.
• Ubezpieczenie na życie. To kolejny rodzaj ubezpieczenia, który jest wymagany przy wnioskowaniu o kredyt hipotecznym. Cesja polisy ubezpieczenia na życie pozwala na spłatę pozostałej części kredytu np. w przypadku śmierci kredytobiorcy.
• Ubezpieczenie pomostowe. Jest to rodzaj ubezpieczenia, który stosuje się w celu zabezpieczenia interesów banku w okresie między wypłatą kredytu a wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Jak wygląda to w praktyce? Kredytobiorca płaci większą ratę kredytu, w celu opłacenia kosztów ubezpieczenia pomostowego do czasu, aż dana hipoteka zostanie oficjalnie wpisana do księgi wieczystej.Jak ubezpieczenia wpływają na całkowity koszt kredytu hipotecznego?Ubezpieczenia w naturalny sposób zwiększają koszty kredytu hipotecznego, ale niosą za sobą także zalety. Chcąc zminimalizować koszty ubezpieczenia, nie musimy ograniczać się do oferty bankowej. Czasem tańszą, a równie dobrą opcją będzie skorzystanie z usług ubezpieczyciela. Taki wybór niesie za sobą zarówno plusy jak i słabsze strony. Jedną z nich jest konieczność dostarczania do banku potwierdzeń dotyczących spłat kolejnych składek. Jeżeli natomiast wybierzemy wariant oferowany przez bank, wówczas on wykona to za nas.

Inne koszty

Koszty związane z kredytem hipotecznym są zwykle wyższe niż te, które dotyczą kredytu gotówkowego. Możemy zaliczyć tutaj między innymi:

• opłaty dotyczące wystawienia promesy;
• opłaty związane z wyceną nieruchomości;
• opłaty notarialne;
• opłaty, jakie należy uiścić w Urzędzie Skarbowym;
• opłaty związane z wpisem hipoteki do księgi wieczystej;
• koszty związane z wydaniem odpowiednich zaświadczeń dotyczących kredytu hipotecznego.

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator kredytu hipotecznego to narzędzie, które daje możliwość oszacowania kosztów danego zobowiązania finansowego. Dzięki niemu można dowiedzieć się, jaka będzie orientacyjna wartość całkowita kredytu czy też raty. Narzędzie tego typu będzie bardzo pomocne podczas wyboru konkretnej oferty kredytowej. Chcąc skorzystać z kalkulatora, wystarczy wpisać wymagane dane i przejść do automatycznych obliczeń. Informacje, które są istotne podczas używania kalkulatora to między innymi:

• wysokość kredytu;
• okres kredytowania;
• oprocentowanie;
• wkład własny.

Warto mieć na uwadze, że wartości te są tylko szacunkowe, a ostateczny wynik jest uwarunkowany od konkretnej sytuacji danego kredytobiorcy oraz decyzji banku.

Strategie na obniżenie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego

Negocjacje z bankiem

Jak negocjować lepsze warunki kredytu hipotecznego?

Mogłoby wydawać się, że nie ma możliwości wynegocjowania lepszych warunków z bankiem przy kredycie hipotecznym. Jednak nic bardziej mylnego! Poniżej kilka przykładów, które warto wziąć pod uwagę:

• Prowizja za udzielenie kredytu. Jest to jeden z pierwszych elementów, którego wartość możemy starać się obniżyć. Wysokość prowizji może sięgać do 4 procent wartości kredytu, a jej wartość jest uzależniona między innymi od wysokości wkładu własnego czy okresu spłaty. W tym miejscu warto nadmienić, że na rynku pojawiają się oferty, które są niższe kosztowo, a czasem są one nawet zerowe.
• Marża banku. Jest to bezpośredni zarobek danego banku. Jej zmniejszenie wpłynie bezpośrednio na wysokość rat kredytu.
• Niższa prowizja za wcześniejszą spłatę lub jej brak. Wariant ten jest polecany zwłaszcza tym, którzy będą posiadali wysoki wkład własny.
• Wydłużony okres kredytowania.

Ten temat Cię zainteresuje: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, a zwrot kosztów

W jaki sposób przygotować się do renegocjowania umowy kredytowej?

Odpowiednie przygotowanie do negocjacji z bankiem to już połowa sukcesu. Poniżej kilka prostych wskazówek, które mogą okazać się pomocne.

• Powiedz o tym, że chcesz uzyskać lepsze warunki. Może wydawać się, że taka linia rozmowy nie przyniesie rezultatu, jednak nic bardziej mylnego. Konkretne podejście może wiele zdziałać i zaskoczyć pozytywnym zakończeniem.
• Udowodnij, że posiadasz dobrą zdolność kredytową. To ogromny atut, wskazuje on bowiem, że potencjalny kredytobiorca jest rzetelnym partnerem dla banku.
• Zaproponuj zakup dodatkowych rozwiązań finansowych. To kolejny z argumentów, który sprawi, że bank przychylniej skłoni się do poparcia naszej prośby.
• Przedstaw dobrą historię kredytową. Argument ten może posłużyć w negocjacjach z bankiem.
• Zaoferuj wysoki wkład własny. To kolejny z bardzo mocnych argumentów, który może przekonać bank do wprowadzenia modyfikacji. Klient posiadający oszczędności jest wiarygodniejszy. To ogromny plus.
• Powiedz, że posiadasz inną ofertę bankową (o ile taką posiadasz). Negocjacje w kontekście innego banku mogą okazać się skuteczne.
• Skonsultuj się z doradcą kredytowym. Dobrym rozwiązaniem są konsultacje ze specjalistą. Takie negocjacje będą wówczas o wiele prostsze. Doświadczenie innej osoby i rozeznanie w tematyce jest na „wagę złota”. Ponadto otrzymamy wiedzę, która pomoże nam swobodniej poruszać się podczas rozmów negocjacyjnych. Warto skorzystać z tego wariantu.

Rezygnacja z niektórych usług dodatkowych

Kiedy warto zrezygnować z dodatkowych ubezpieczeń w ramach kredytu? Podpowiadamy

Jeżeli idzie o rezygnację z dodatkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, to warto rozważyć ją w następujących przypadkach:

• gdy zdecydujesz się na wykup innego ubezpieczenia – na własną rękę;
• kiedy uznasz, że ryzyko choroby lub nieszczęścia jest bardzo małe;
• kiedy zbudujesz zabezpieczenie finansowe na wypadek zdarzeń losowych i będziesz mieć pewność, że spłacisz kredyt hipoteczny mimo takiego stanu rzeczy;
• kiedy zamierzysz zmniejszyć koszty kredytu hipotecznego.