Promesa kredytowa – czym jest i do czego zobowiązuje?

Ilona Goździewska

•

29 października 2026

Promesa kredytowa kosztuje od 0 do około 500 zł, jest ważna od 30 do 60 dni i pomaga przy zakupie mieszkania na kredyt. To pismo wystawiane przez bank, które może znacznie ułatwić zakup nieruchomości. Nie jest jednak tym samym co przyznanie kredytu, a jedynie obietnicą udzielenia go. Zobacz, w jakich okolicznościach stosowana jest promesa i do czego zobowiązuje. 

Czym jest promesa kredytowa?

Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku, że udzieli kredytu do wskazanej kwoty na określonych warunkach; dokument jest ważny od 30 do 60 dni, a kosztuje od 0 do 500 zł.

Promesa to pisemna obietnica dokonania pewnych czynności. W tym przypadku bank zobowiązuje się do udzielenia finansowania kredytobiorcy, jeśli ten spełni wskazane przez kredytodawcę formalności. Przyjmuje ona formę pisemnego oświadczenia opatrzonego pieczęcią banku.

Zdecydowanie może być pomocna w przypadku chęci zakupu nieruchomości. Promesa to swojego rodzaju potwierdzenie dla sprzedającego, że kupujący nieruchomość posiada zdolność kredytową i bank jest w stanie udzielić mu finansowania na określoną kwotę. Dodatkowo na podstawie promesy potencjalny kredytobiorca jest w stanie ocenić, na jaką nieruchomość będzie mógł sobie pozwolić. 

Zdolność kredytowa jako klucz do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej

W kontekście ubiegania się o uzyskanie promesy, niezbędne jest zrozumienie, czym właściwie jest zdolność kredytowa i jak wpływa ona na decyzję banku.

Mianem zdolności kredytowej określa się faktyczne możliwości danej osoby prywatnej lub przedsiębiorcy do pokrycia kosztów zaciągniętego zobowiązania kredytowego wraz z jego opłatami dodatkowymi. Choć współczesne banki mogą posiadać swoje indywidualne kryteria oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy, istnieje kilka aspektów, na które banki zawsze zwrócą szczególną uwagę. Są nimi:

• terminowość w porywaniu zaciągniętych kredytów i innych zobowiązań finansowych;
• posiadanie wysokich miesięcznych przychodów o stałym charakterze;
• brak negatywnych wpisów bazie BIK.

Czy promesa bankowa to gwarancja kredytu?

Promesa bankowa nie gwarantuje kredytu – pewność finansowania daje dopiero podpisana umowa kredytowa, a promesa wiąże bank tylko po spełnieniu warunków z dokumentu.

Promesa bankowa może mieć różne formy. To, do czego zobowiązuje, określone musi zostać w umowie. Po pierwsze promesa może mieć formę szacunkową. W tym przypadku dokument jedynie potwierdza możliwość przyznania zobowiązania we wskazanej wysokości. Dzięki niemu potencjalny kredytobiorca będzie wiedział, na jakie finansowanie może liczyć.   

Druga opcja związana jest z konkretną nieruchomością. W tym przypadku uzyskanie promesy powiązane będzie z szeregiem formalności związanych z metrażem i ceną. To pismo jest już wiążące dla banku. 

Promesa – co to i gdzie ją otrzymać?

Większość banków działających na polskim rynku oferuje promesy kredytowe w przypadku kredytów hipotecznych. Obecnie jest to często kluczowe do uzyskania wstępnej decyzji dotyczącej zdolności kredytowej klienta. Zmiana na rynku mieszkaniowym spowodowała znaczne zwiększenie poziomu bezpieczeństwa sprzedających przy sprzedaży nieruchomości.

Większość banków wymaga potwierdzenia możliwości spłaty, nawet przed zawarciem umowy z potencjalnym kupcem. Część z nich wystawia promesy kredytowe na określoną sumę kredytu, a nie na konkretną nieruchomość.

Z drugiej strony, niektóre banki wystawiają pełne promesy, które stanowią potwierdzenie przyznania kredytu na zakup konkretnej nieruchomości. Aby je uzyskać, konieczne jest dostarczenie wszystkich niezbędnych dokumentów dotyczących kupowanej nieruchomości.

Promesa z banku – kiedy będzie potrzebna?

Jak już zostało wspomniane promesa to swojego rodzaju oświadczenie banku o zdolności kredytowej wnioskującego. Klient dzięki dokumentowi wie, na jakie zobowiązanie jest sobie w stanie pozwolić. Może to również znacznie ułatwić poszukiwania odpowiedniego lokum.

O promesę może poprosić także sprzedający nieruchomość. Dla niego to oszczędność czasu i kłopotu, a także potwierdzenie, że uzyskanie środków nie będzie problemem. Ten dokument to także korzyść dla wnioskującego. Przede wszystkim zabezpiecza przed utratą zadatku. W przypadku odmowy finansowania ze strony banku kupujący utraciłby wpłaconą zaliczkę.  

Decyzja kredytowa – kiedy promesa będzie niewiążąca?

Promesa kredytowa przestaje wiązać bank w 5 sytuacjach: po upływie terminu ważności, po pogorszeniu sytuacji finansowej, po nowych wpisach w BIK, BIG lub KRD, po zmianie przepisów i po negatywnej ocenie nieruchomości.

Istnieje wiele powodów, przez które wniosek o kredyt mieszkaniowy może zostać odrzucony. Do najczęściej występujących zalicza się:

1. Zmiana sytuacji materialnej kredytobiorcy: Banki dokonują oceny zdolności kredytowej na podstawie dochodów i stabilności finansowej wnioskującego. Jeśli u osoby ubiegającej się o kredyt nastąpiła zmiana sytuacji finansowej, bank może odmówić udzielenia kredytu.
2. Pojawienie się nowych (negatywnych) informacji o kredytobiorcy w Krajowym Rejestrze Długów (KRD), Biurze Informacji Kredytowej (BIK) lub w Biurze Informacji Gospodarczej (BIG): Banki sprawdzają historię kredytową wnioskującego, aby ocenić jego wiarygodność kredytową. Jeśli pojawią się informacje o nieuregulowanych zobowiązaniach lub opóźnionych płatnościach, może to negatywnie wpłynąć na decyzję o przyznaniu kredytu.
3. Wprowadzenie nowych regulacji prawnych dla instytucji bankowych: Zmiany w przepisach regulujących działalność banków mogą mieć wpływ na kryteria i wymagania związane z przyznawaniem kredytów. Banki muszą dostosować się do nowych przepisów, co może prowadzić do zmian w procesie decyzyjnym i odrzucaniu niektórych wniosków.
4. Odmowa udzielenia kredytu na konkretną nieruchomość: Banki dokonują również oceny nieruchomości, na którą wnioskowana jest hipoteka. Jeśli nieruchomość nie spełnia określonych standardów lub występują inne czynniki ryzyka, bank może odmówić kredytu.

Ważne jest zrozumienie, że tylko pozytywna decyzja kredytowa gwarantuje pewność przyznania kredytu mieszkaniowego. Promesa to dokument, który tymczasowo potwierdza zdolność kredytową klienta do spłacenia określonej sumy zobowiązania. Jednak ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu zależy od banku i jego oceny wszystkich czynników, w tym wymienionych powyżej.

Ile trwa decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego?

Promesa kredytowa to oficjalny dokument wydawany przez bank. W tym dokumencie bank zobowiązuje się do udzielenia kredytu o określonej wysokości, pod warunkiem spełnienia przez wnioskodawcę określonych warunków. Promesa kredytowa jest potwierdzona pieczęcią banku i przyjmuje formę zaświadczenia.

Termin ważności promesy kredytowej zazwyczaj wynosi 30 lub 60 dni, co oznacza, że klient ma określony czas na złożenie formalnego wniosku kredytowego i dopełnienie procedur niezbędnych do finalizacji transakcji. Po upływie tego terminu promesa kredytowa traci swoją ważność i może wymagać od klienta ponownego złożenia wniosku w celu uzyskania aktualnej obietnicy kredytowej.

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, bank ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku. Termin ten liczony jest od dnia otrzymania wniosku o kredyt.

Jak uzyskać promesę i kto ją wydaje?

Promesę bankową wydaje oczywiście instytucja kredytująca, czyli bank. Wystawiana jest na podstawie wstępnej analizy zdolności kredytowej. Oczekiwanie na dokument może się różnić w zależności od jej treści i zawartości. Bardziej rozbudowany dokument to dłuższy czas oczekiwania, jednak zazwyczaj waha się on od kilku dni do nawet dwóch tygodni. 

Do uzyskania promesy potrzebne będzie wykazanie zaświadczenia o wysokości i źródle dochodów, analizie poddane zostają także rejestry BIK, BIG i KRD. W przypadku promesy szczegółowej potrzebna będzie także dokumentacja nieruchomości. 

Dodatkowe warunki umożliwiające wydanie promesy

Niektóre banki oprócz wyżej wymienionych dokumentów, mogą wymagać także zaświadczeń z podpisem przedstawiciela banków, w których posiadamy inne zobowiązania kredytowe. Konieczne może być także potwierdzenie posiadania wartościowych aktywów, takich jak nieruchomości z wpisem do księgi wieczystej lub pojazdy, które w razie potrzeby mogłyby pokryć koszty niespłaconych należności kredytowych.

Uzyskaj promesę kredytową krok po kroku

Aby uzyskać promesę kredytową, zwłóż w banku wniosek z dokumentami potwierdzającymi dochody – bank sprawdzi zdolność kredytową i historię w BIK, a następnie podejmie decyzję o wydaniu promesy.

Bank wystawia promesę na wniosek klienta, po analizie jego sytuacji finansowej. Promesa z banku jest przydatna przed zawarciem umowy przedwstępnej zakupu mieszkania lub umowy z deweloperem, jeśli sprzedający oczekuje potwierdzenia możliwości uzyskania finansowania.

Na promesę z banku czeka się od kilku dni do 2 tygodni, ale promesa na konkretną nieruchomość wymaga więcej dokumentów, więc jej wydanie może trwać dłużej.

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku o promesę kredytową?

Do wniosku o promesę kredytową bank wymaga zaświadczenia o dochodach i ich źródle, wyciągów z konta oraz dokumentów o innych zobowiązaniach kredytowych. Zakres dokumentacji zależy od rodzaju dochodów i wymagań konkretnej instytucji.

Przygotuj:

• Zaświadczenie o dochodach oraz dokumenty potwierdzające źródło zarobków i historię zatrudnienia – na przykład zaświadczenie od pracodawcy lub dokumenty dotyczące działalności gospodarczej.
• Wyciągi z rachunku bankowego, zwykle za okres wskazany przez bank.
• Dokumenty dotyczące innych kredytów, w tym informacje o wysokości rat i pozostałym zadłużeniu.
• Dokumenty nieruchomości, jeśli promesa dotyczy konkretnego mieszkania lub domu – na przykład dane z księgi wieczystej i informacje o cenie zakupu.

Bank samodzielnie pobiera dane z BIK, a w ramach oceny ryzyka sprawdza również odpowiednie rejestry informacji gospodarczej, w tym BIG. Klient nie musi dostarczać raportów z tych baz, chyba że bank wyraźnie poprosi o dodatkowe dokumenty.

Co istotne, promesa zatrudnienia to odrębne zaświadczenie dotyczące planowanego zatrudnienia, a nie dokument potwierdzający gotowość banku do udzielenia kredytu.

Kiedy bank odmawia wydania promesy kredytowej?

Bank odmawia wydania promesy kredytowej, gdy ocenia zdolność kredytową jako zbyt niską, stwierdza negatywne wpisy w BIK albo uznaje nieruchomość za niewystarczające zabezpieczenie.

Najczęstsze przyczyny odmowy to:

• Zbyt niska zdolność kredytowa – dochody nie wystarczają na pokrycie raty wraz z pozostałymi kosztami utrzymania i obsługi zobowiązań.
• Negatywna historia kredytowa – zaległości w spłacie rat lub inne problemy z regulowaniem zobowiązań. Informacje o kredycie spłaconym z opóźnieniem przekraczającym 60 dni, po spełnieniu dodatkowych warunków ustawowych, mogą być przetwarzane w BIK przez 5 lat od spłaty zobowiązania.
• Problemy z nieruchomością – jej stan prawny, wartość lub inne cechy nie spełniają wymagań banku dotyczących zabezpieczenia.
• Po odmowie poproś bank o wskazanie przyczyny i sprawdź, które elementy swojej sytuacji finansowej możesz poprawić. Spłata części zobowiązań, ograniczenie miesięcznych wydatków lub zwiększenie dochodów pomagają w ponownej ocenie możliwości uzyskania finansowania. Następnie porównaj wymagania innych banków, ponieważ ich polityki kredytowe nie są identyczne.

Jeśli masz zaległości i trudności z obsługą kilku rat, zgłoś się do nas, a pomożemy Ci przeanalizować sytuację i wskazać dostępne rozwiązania – oferujemy kompleksową pomoc w spłacie długów.

Ile kosztuje promesa kredytowa i od czego zależy wysokość opłaty?

Promesa kredytowa kosztuje od 0 zł do około 500 zł – część banków wydaje ją bezpłatnie, a inne pobierają od 100 do 500 zł zależnie od rodzaju kredytu. Promesa z banku nie ma jednej, stałej ceny, ponieważ opłata zależy od taryfy opłat i prowizji danej instytucji oraz zakresu usługi.

Ile kosztuje wydanie promesy w wybranych bankach?

Banki pobierają za promesę kredytową od 0 zł do 200 zł: Pekao SA wydaje ją bezpłatnie, mBank pobiera 150 zł, a BOŚ Bank 200 zł.

Opłata za promesę zależy również od warunków konkretnej oferty. Przy promesie dotyczącej określonej nieruchomości bank analizuje dodatkowo dokumentację lokalu, jego wartość i stan prawny.

Czy opłata za promesę wraca do klienta po podpisaniu umowy kredytowej?

Opłata za promesę kredytową wraca do klienta w części banków, jeśli klient podpisze umowę kredytową w tej samej instytucji. Zwrot zależy od warunków oferty i zasad określonych przez kredytodawcę. Przed złożeniem wniosku należy sprawdzić, czy bank przewiduje taką możliwość i w jakim terminie rozlicza opłatę.

Opłata za promesę to nie to samo co koszty kredytu wskazane w jej warunkach, takie jak oprocentowanie i prowizja kredytowa. Pełny koszt kredytu hipotecznego określa umowa, a promesa przedstawia jedynie wskazane w niej warunki finansowania.

Co zawiera promesa kredytowa i jak wygląda jej wzór?

Promesa kredytowa zawiera dane banku i wnioskodawcy, kwotę kredytu, warunki jego udzielenia, zabezpieczenie i okres ważności; każdy bank stosuje własny wzór dokumentu. Promesa to przyrzeczenie wykonania określonej czynności, a promesa kredytowa oznacza przyrzeczenie udzielenia kredytu na warunkach wskazanych przez bank. Promesa bankowa to inna nazwa tego samego dokumentu.

Poniższy wzór promesy przedstawia przykładową strukturę dokumentu.

©Prooperate via Canva.com

Informacje, które powinny znaleźć się w promesie to:

• dane banku;
• dane wnioskującego;
• wysokość możliwej do uzyskania kwoty;
• warunki, jakie musi spełnić kredytobiorca;
• podstawę wystawienia dokumentu (zdolność kredytowa i dokumentacja lokalu);
• termin obowiązywania dokumentu;
• podpis;
• pieczęć instytucji finansowej;
• miejscowość i data.

Opcjonalnie pismo może zawierać informacje, w jakich sytuacjach promesa ulega unieważnieniu.

Czym promesa kredytowa różni się od pozytywnej decyzji kredytowej?

Promesa kredytowa to przyrzeczenie udzielenia kredytu na określonych warunkach, a pozytywna decyzja kredytowa dotycząca kredytu hipotecznego stanowi ofertę banku.

Terminy dotyczące decyzji kredytowej określa art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Pewność finansowania na uzgodnionych warunkach daje zawarta umowa kredytowa, a nie samo posiadanie promesy.

©Prooperate via Canva.com

Jak wydają promesę kredytową PKO BP, ING, mBank i Pekao SA?

Promesę kredytową w Banku Pekao SA bank oferuje bezpłatnie na 60 dni, natomiast opłaty i terminy w pozostałych bankach należy ustalić na podstawie aktualnych taryf oraz warunków konkretnego produktu.

Warunki uzyskania promesy kredytowej różnią się w zależności od banku, rodzaju finansowania oraz indywidualnej sytuacji klienta. Znaczenie ma również to, czy dokument dotyczy kredytu hipotecznego, czy innego rodzaju zobowiązania. Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić nie tylko koszt wydania promesy, ale także okres jej ważności, wymagane dokumenty oraz warunki, jakie trzeba spełnić, aby bank wystawił takie potwierdzenie.

Warto pamiętać, że promesa kredytowa nie zawsze oznacza bezwarunkową gwarancję wypłaty kredytu. Zakres zobowiązań banku zależy od treści dokumentu, stopnia weryfikacji wniosku oraz ewentualnych warunków, które klient musi spełnić.

Czy można negocjować warunki promesy kredytowej?

Warunki promesy kredytowej można negocjować. Na ten krok powinny decydować się przede wszystkim osoby o wysokiej zdolności kredytowej i stabilnej sytuacji finansowej. Banki znacznie chętniej podejmują negocjacje z kredytobiorcami, którzy dotychczas byli w stanie terminowo spłacać zaciągnięte zobowiązania kredytowe, a ich zarobki od dłuższego czasu utrzymują się na stabilnym poziomie.

Pamiętajmy jednak, że wydanie promesy kredytowej na warunkach odpowiadających potrzebom przyszłego kredytobiorcy w większości przypadków zależy od indywidualnej polityki banku oraz kwoty kredytu.

Promesa banku na wykreślenie hipoteki

Potrzebna będzie w sytuacji, gdy osoba posiadająca nieruchomość objętą hipoteką, chce ją sprzedać. Promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości jest oświadczeniem banku, że po spłacie całego zobowiązania, bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki.

Ważne jest zauważenie, że promesa ta jest ważna jedynie przez 30 dni od daty jej otrzymania, dlatego w tym czasie konieczne jest podpisanie umowy sprzedaży. Promesa wykreślenia hipoteki, wraz z zaświadczeniem z banku, jest niezbędna do określenia warunków umowy przedwstępnej oraz finalnej, zawieranej w formie aktu notarialnego. Te dokumenty należy dostarczyć notariuszowi.

Promesa a kredyt hipoteczny – co warto zapamiętać?

Promesa kredytowa to deklaracja wypłaty finansowania o określonej wysokości, jednak nie ona gwarantem przyznania kredytu. Przyznanie go związane jest ze spełnieniem określonych warunków umowy. Promesa może zostać unieważniona w przypadku, gdy po podpisaniu jej zdolność kredytowa wnioskującego uległa pogorszeniu.

Autor artykułu: Ilona Goździewska

Specjalizuje się w kredytach gotówkowych i konsolidacji zobowiązań dla klientów indywidualnych. Pomogła ponad 200 osobom uporządkować finanse i wyjść z zadłużenia. Wcześniej pracowała w branży ubezpieczeniowej i przy funduszach unijnych. Jest absolwentką Wyższej Szkoły Administracyjno-Społecznej w Warszawie i licencjonowanym pośrednikiem kredytowym – wpis do KNF: RPK046097.

Zobacz profil eksperta

Udostępnij:

3/5 - (2 votes)