Czy komornik zabierze mieszkanie? Od jakiej kwoty długu może je zlicytować i jak się chronić

Emilia Karska-Ciepielewska

•

21 października 2026

Komornik może doprowadzić do licytacji mieszkania za długi, jeśli wierzyciel złoży odpowiedni wniosek, dysponuje tytułem wykonawczym, a egzekwowana należność główna wynosi co do zasady co najmniej 5% sumy oszacowania nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy, jak próg ten przekłada się na konkretne kwoty długu i wartości mieszkań oraz jakie kroki można podjąć, aby zatrzymać egzekucję i uchronić nieruchomość przed licytacją.

Czy komornik może zabrać mieszkanie za długi?

Komornik może doprowadzić do licytacji mieszkania za długi, jeśli spełnione są 3 warunki: wierzyciel złoży odpowiedni wniosek, istnieje tytuł wykonawczy, a należność główna wynosi co do zasady co najmniej 5% sumy oszacowania nieruchomości (art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego).

Przy mieszkaniu wycenionym na 400 000 zł oznacza to próg 20 000 zł. Warto jednak odróżnić samo zajęcie nieruchomości od jej sprzedaży – są to bowiem dwa różne etapy egzekucji komorniczej.

Aby komornik mógł zlicytować mieszkanie, muszą zostać spełnione następujące warunki:

• Wniosek wierzyciela – komornik nie rozpoczyna egzekucji z nieruchomości sam z siebie. Działanie podejmuje na wniosek wierzyciela, który chce odzyskać należne pieniądze (art. 797 Kodeksu postępowania cywilnego).
• Tytuł wykonawczy – podstawą egzekucji jest dokument uprawniający do jej prowadzenia, na przykład wyrok sądu opatrzony klauzulą wykonalności.
• Odpowiednia wysokość długu głównego – przy licytacji mieszkania co do zasady należność główna musi wynosić przynajmniej 1/20, czyli 5% sumy oszacowania nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości może dotyczyć nie tylko mieszkania, lecz także domu lub działki należących do dłużnika – zgodnie z zasadami prawa dotyczącymi egzekucji z nieruchomości. Sięgnięcie po mieszkanie bywa jednak ostatnim krokiem, podejmowanym po tym, jak odzyskanie pieniędzy z wynagrodzenia, emerytury, renty lub rachunku bankowego okazuje się nieskuteczne.

Co ważne, sprzedaż nieruchomości na licytacji może nastąpić poniżej ceny rynkowej, a uzyskana kwota nie zawsze wystarczy na pokrycie całego zadłużenia i kosztów postępowania (art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego). W takiej sytuacji część długu wciąż może pozostać do spłaty.

Zajęcie nieruchomości można sprawdzić w księdze wieczystej, w której ujawnia się odpowiednie ostrzeżenia o toczącej się egzekucji.

Czy komornik może zabrać jedyne mieszkanie dłużnika?

Komornik ma prawo zlicytować jedyne mieszkanie dłużnika – brak innego lokalu nie chroni go automatycznie przed egzekucją.

Przed licytacją za mniejsze długi chroni przede wszystkim ustawowy próg 1/20 sumy oszacowania, a nie liczba posiadanych mieszkań.

Po sprzedaży nieruchomości niektórym osobom mogą jednak przysługiwać uprawnienia związane z lokalem socjalnym.

Czy zajęcie mieszkania oznacza, że komornik od razu je sprzeda?

Samo zajęcie mieszkania przez nie oznacza, że komornik od razu je sprzeda. Zajęcie nieruchomości to jedynie pierwszy etap postępowania: komornik wzywa dłużnika do zapłaty w ciągu 14 dni, a jednocześnie składa wniosek o wpis wszczęcia egzekucji do księgi wieczystej. Dopiero później może dojść do opisu, oszacowania i licytacji (art. 952 Kodeksu postępowania cywilnego).

Komornik może zająć mieszkanie niezależnie od wysokości długu, ale termin licytacji może wyznaczyć co do zasady dopiero wtedy, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości. Wobec dłużnika zajęcie następuje z chwilą doręczenia mu wezwania komornika.

Od jakiej kwoty długu komornik może zająć mieszkanie?

Komornik może doprowadzić do licytacji mieszkania, gdy należność główna wynosi co najmniej 5% sumy oszacowania: przy wycenie 400 000 zł próg to 20 000 zł, a przy 300 000 zł – 15 000 zł.

Próg ten dotyczy nieruchomości mieszkalnych objętych egzekucją, w tym mieszkań i domów. Sumę oszacowania ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, sporządzanym na zlecenie komornika w ramach opisu i oszacowania nieruchomości.

Należność główna oznacza samą dochodzoną kwotę długu, bez odsetek i kosztów egzekucyjnych. Z kolei suma oszacowania to wartość określona w postępowaniu egzekucyjnym, na podstawie opisu i wyceny nieruchomości, a niekoniecznie cena, jaką właściciel uzyskałby przy zwykłej sprzedaży na rynku.

Czy komornik zlicytuje mieszkanie za 11 tys. zł długu?

Komornik zlicytuje mieszkanie za 11 000 zł długu głównego co do zasady tylko wtedy, gdy suma oszacowania mieszkania nie przekracza 220 000 zł (11 000 zł × 20). Przeliczenie dla innych kwot wygląda następująco:

Czy komornik może zająć mieszkanie za alimenty bez względu na kwotę?

Komornik może zająć mieszkanie za niepłacone alimenty, ale nie w każdym przypadku może od razu wystawić je na licytację – znaczenie ma przede wszystkim wysokość długu i podstawa prawna egzekucji.

Nie należy zakładać, że wszystkie długi alimentacyjne automatycznie wyłączają próg 1/20 sumy oszacowania. Art. 952¹ § 4 Kodeksu postępowania cywilnego wskazuje wyjątki dotyczące należności przysługujących Skarbowi Państwa, należności wynikających z wyroku wydanego w postępowaniu karnym oraz sytuacji, gdy dłużnik lub sąd zgodzi się na licytację mimo niespełnienia progu. W przypadku alimentów trzeba ocenić podstawę prawną konkretnej należności.

Licytacja mieszkania a długi alimentacyjne

Licytacja mieszkania przy długu alimentacyjnym poniżej progu 1/20 sumy oszacowania jest możliwa, jeśli dłużnik wyrazi na nią zgodę albo jeśli zrobi to sąd na wniosek wierzyciela. Sąd może ją wydać, gdy przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub gdy dłużnik nie ma innego majątku, z którego można skutecznie przeprowadzić egzekucję.

Czy komornik musi najpierw sięgnąć po pensję lub konto?

Egzekucja komornicza często zaczyna się właśnie od zajęcia wynagrodzenia, emerytury, renty lub rachunku bankowego, ale nie ma ogólnej zasady mówiącej o tym, że komornik musi najpierw wyczerpać te możliwości przed skierowaniem egzekucji do nieruchomości.

To wierzyciel wskazuje we wniosku sposób egzekucji, a komornik powinien stosować sposób najmniej uciążliwy dla dłużnika, jeśli kilka sposobów pozwala uzyskać należną kwotę. Dlatego praca zarobkowa nie wyklucza licytacji domu, jeśli egzekucja z pensji nie wystarcza, a spełnione są ustawowe warunki.

Jakie mieszkania komornik może zająć, a których nie może?

Komornik może zająć mieszkanie należące do dłużnika, także jedyne lub otrzymane w darowiźnie. Nie może natomiast prowadzić egzekucji z lokalu należącego wyłącznie do innej osoby ani z udziałów współwłaścicieli, którzy nie odpowiadają za dług.

Kiedy komornik nie może zająć mieszkania?

Komornik nie może zająć mieszkania przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość nie należy do dłużnika albo gdy chodzi o udziały osób, które nie odpowiadają za jego zobowiązania.

Odrębną kwestią jest możliwość przeprowadzenia licytacji: jeśli należność główna nie osiąga ustawowego progu, nie można wyznaczyć terminu licytacji lokalu mieszkalnego służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika – z uwzględnieniem przewidzianych prawem wyjątków.

Czy komornik może zająć mieszkanie, którego dłużnik jest współwłaścicielem?

W przypadku mieszkania, którego dłużnik jest współwłaścicielem, komornik zajmie tylko udział dłużnika. Udziały pozostałych współwłaścicieli, którzy nie odpowiadają za dług, nie podlegają egzekucji w ramach tej sprawy.

Na licytacji sprzedawany jest udział w nieruchomości, a nabywca staje się współwłaścicielem i uzyskuje prawa związane z udziałem, nie zaś wyłączne prawo do całego lokalu.

Nie oznacza to, że nabywca może swobodnie korzystać z całego mieszkania bez uwzględnienia praw pozostałych osób.

Czy komornik może zająć mieszkanie z darowizny lub przepisane na dziecko?

Komornik może zająć mieszkanie otrzymane w darowiźnie, jeśli zostało ono przekazane dłużnikowi na własność.

Dla przykładu:

Jeśli rodzice podarowali córce mieszkanie, a ona ma niespłacone zobowiązania, lokal może zostać wykorzystany do spłaty jej długów. To, że mieszkanie pochodzi z darowizny, nie daje mu ochrony przed egzekucją.

Inaczej wygląda to jednak w sytuacji, gdy to osoba zadłużona przepisuje własne mieszkanie na dziecko, chcąc uchronić je przed wierzycielem.

Jeśli przez przekazanie nieruchomości dłużnik utrudnił odzyskanie pieniędzy, wierzyciel może wystąpić do sądu ze skargą pauliańską. Gdy sąd ją uwzględni, wierzyciel może dochodzić spłaty z mieszkania, mimo że formalnie należy już ono do dziecka.

W takiej sprawie znaczenie mają konkretne okoliczności, w tym to, czy darowizna rzeczywiście pokrzywdziła wierzyciela. Prawo przewiduje też ułatwienia dowodowe przy niektórych darowiznach, zwłaszcza na rzecz osób bliskich.

Warto więc pamiętać o dwóch rzeczach:

• Darowizna otrzymana przez dłużnika – mieszkanie może zostać zajęte na takich zasadach jak pozostałe składniki jego majątku.
• Darowizna przekazana przez dłużnika dziecku – wierzyciel może próbować ją podważyć przed sądem. Ma na to co do zasady 5 lat od daty dokonania darowizny.

Jak przebiega egzekucja komornicza z mieszkania krok po kroku?

Egzekucja z mieszkania obejmuje 7 głównych czynności: wniosek wierzyciela, zajęcie nieruchomości, opis i oszacowanie, możliwość zaskarżenia wyceny, ogłoszenie licytacji, sprzedaż oraz podział uzyskanych pieniędzy. Od uprawomocnienia się opisu i oszacowania do licytacji muszą upłynąć co najmniej dwa tygodnie.

Jaka jest cena wywoławcza mieszkania na pierwszej i drugiej licytacji?

Cena wywoławcza mieszkania wynosi 3/4 sumy oszacowania na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej. Przy wycenie 400 000 zł różnica jest znacząca: cena początkowa spada z 300 000 zł do około 266 667 zł.

Druga licytacja może się odbyć, gdy pierwsza nie doprowadzi do sprzedaży nieruchomości i wierzyciel złoży odpowiedni wniosek (art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego).

Co dzieje się z dłużnikiem po sprzedaży mieszkania na licytacji?

Po sprzedaży mieszkania były właściciel musi liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu. Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel może samodzielnie wyrzucić go z mieszkania lub wymienić zamki. Wykonanie obowiązku wydania nieruchomości odbywa się zgodnie z procedurą prawną, a w określonych przypadkach na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Czas na opuszczenie mieszkania po licytacji komorniczej zależy od sytuacji prawnej i okoliczności sprawy. Warto więc sprawdzić, czy osobom zamieszkującym lokal przysługują szczególne uprawnienia.

Co jest istotne w kontekście sprzedaży mieszkania na licytacji?

• Lokal socjalny – sąd może przyznać uprawnienie do najmu socjalnego lokalu osobom spełniającym ustawowe przesłanki, ale tylko w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. Nie dzieje się to jednak przy każdej licytacji.
• Pomoc gminy – możliwość uzyskania lokalu lub pomieszczenia tymczasowego zależy od podstawy prawnej i sytuacji danej osoby.
• Okres zimowy – od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przeprowadzić.

Trzeba również pamiętać, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży nie zawsze wystarczą na spłatę wszystkich zobowiązań. Jeżeli po rozliczeniu pozostanie niespłacona część długu, wierzyciel może nadal dochodzić jej zapłaty.

Zatrzymaj egzekucję, zanim komornik zlicytuje mieszkanie

Aby komornik nie zabrał mieszkania, spróbuj spłacić dług lub zawrzeć z wierzycielem ugodę ratalną, zanim faktycznie dojdzie do licytacji. Zrób to najlepiej już po otrzymaniu wezwania do zapłaty.

Jeśli nie możesz uregulować całej kwoty, nie oznacza to, że nie masz żadnych możliwości działania. To, jak zabezpieczyć nieruchomość przed egzekucją, zależy przede wszystkim od etapu postępowania i przyczyny zadłużenia.

Istnieją 4 główne sposoby, by próbować zatrzymać egzekucję lub zakwestionować jej podstawy.

• Spłata długu lub ugoda z wierzycielem – najlepiej podjąć rozmowy, zanim komornik zleci wycenę nieruchomości i wyznaczy licytację.
• Zaskarżenie opisu i oszacowania – jeśli wycena mieszkania jest błędna lub pomija istotne okoliczności, można ją zakwestionować w terminie 2 tygodni od ukończenia opisu i oszacowania.
• Skarga na czynności komornika – gdy doszło do naruszenia przepisów, na przykład zajęcia rzeczy należącej do innej osoby, można zaskarżyć konkretną czynność.
• Powództwo przeciwegzekucyjne – w określonych sytuacjach pozwala domagać się pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo jej ograniczenia.

Samo złożenie skargi lub pozwu nie oznacza automatycznego wstrzymania licytacji (820 Kodeksu postępowania cywilnego). Trzeba sprawdzić, czy w danej sytuacji możliwe jest uzyskanie zawieszenia postępowania lub innego zabezpieczenia.

Czy można odwołać licytację?

Licytację można odwołać, gdy istnieje do tego podstawa prawna – na przykład gdy wierzyciel skutecznie cofnie wniosek o egzekucję. Dłużnik nie może jednak samodzielnie anulować terminu sprzedaży. Nie warto też próbować ukrywać majątku przez przepisanie mieszkania na dziecko lub inną osobę – wierzyciel może bowiem wytoczyć skargę pauliańską w terminie 5 lat od dokonania czynności.

Jeśli nie radzisz sobie ze spłatą zobowiązań i nie wiesz, jak zatrzymać egzekucję komorniczą, skontaktuj się z nami. W Biliti pomagamy spłacić długi komornicze i uporządkować sytuację finansową. Przyjrzymy się Twojej sytuacji i sprawdzimy, jakie możliwości działania mogą być dostępne w danym przypadku.

Zawrzyj ugodę z wierzycielem lub rozłóż dług na raty

Wierzyciel może wycofać wniosek o egzekucję, dlatego warto jak najwcześniej zaproponować mu konkretny plan spłaty (art. 825 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli rozmowy rozpoczną się przed wyceną nieruchomości lub wyznaczeniem licytacji, można uniknąć kolejnych etapów postępowania.

Propozycja powinna uwzględniać rzeczywiste dochody i stałe wydatki – rata, której nie da się regularnie płacić, nie rozwiąże problemu. Pamiętaj, że sama ugoda nie zatrzymuje automatycznie egzekucji. Ustal z wierzycielem również, czy i kiedy złoży wniosek o jej umorzenie.

Kiedy złożyć skargę na czynności komornika?

Skarga na czynności komornika przysługuje przede wszystkim wtedy, gdy naruszył on przepisy, na przykład zajął majątek należący do osoby trzeciej (art. 767 Kodeksu postępowania cywilnego). Co do zasady masz tydzień na jej wniesienie, licząc od dnia dokonania czynności, zawiadomienia o niej lub uzyskania informacji o jej dokonaniu – zależnie od sytuacji.

Skargę składa się do właściwego sądu rejonowego za pośrednictwem komornika. Nie zwlekaj, ponieważ skarga sama w sobie nie wstrzymuje egzekucji.

Kiedy przysługuje powództwo przeciwegzekucyjne?

Powództwo przeciwegzekucyjne pozwala żądać pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w całości lub części albo jej ograniczenia, jeśli zachodzą ustawowe przesłanki.

Przykładem może być spłata długu już po wydaniu wyroku, gdy zobowiązanie wygasło, a egzekucja nadal jest prowadzona. Pozew wnosi się do sądu, a dobór argumentów zależy od podstawy egzekucji i sytuacji dłużnika.

Autor artykułu: Emilia Karska-Ciepielewska

od 15 lat pracuje w finansach, a od ponad 6 lat w Biliti zajmuje się oddłużaniem i finansowaniem osób zadłużonych – konsolidacją zobowiązań, wychodzeniem ze spirali zadłużenia i pożyczkami dla osób w trudnej sytuacji. Przeprowadziła ponad 500 klientów przez procesy oddłużeniowe. Jest absolwentką prawa (Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu) i licencjonowanym pośrednikiem kredytowym – wpis do KNF: RPK035666. W Biliti pełni funkcję menadżera sprzedaży.

Zobacz profil eksperta

Udostępnij:

Oceń nas