Ulga odsetkowa na kredyt – komu przysługuje, jak ją obliczyć i jak rozliczyć?

Michał Turula

•

4 sierpnia 2026

Ulga odsetkowa to rozwiązanie, z którego wciąż mogą korzystać osoby spłacające kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w latach 2002-2006. Mimo że rozwiązanie nie jest już dostępne dla nowych kredytobiorców, prawa nabyte pozwalają odliczać zapłacone odsetki aż do końca 2027 roku.

Czym jest ulga odsetkowa na kredyt?

Ulga odsetkowa to odliczenie od dochodu części odsetek zapłaconych od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w latach 2002-2006. Ulga działa na zasadzie praw nabytych i można z niej korzystać do 31 grudnia 2027 roku.

Nie jest to jednak równoznaczne z obniżeniem raty kredytu, czy zmniejszeniem kwoty pozostałej do spłaty. W myśl ulgi można jedynie zmniejszyć podatek dochodowy, wskazując określoną część zapłaconych odsetek w rozliczeniu PIT.

Ulga stanowiła rodzaj wsparcia dla osób, które finansowały zakup, budowę lub modernizację aktualnie posiadanej nieruchomości za pomocą kredytu mieszkaniowego. Obecnie została wycofana, a więc jej uzyskanie nie jest już możliwe. Niemniej osoby, które spełniły warunki w czasie jej obowiązywania i dalej dokonują spłaty kredytu, wciąż mają prawo do korzystania z odliczenia – nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r.

Co faktycznie można odliczyć w ramach ulgi?

Podatnik może odliczyć tylko odsetki, które zapłacił w danym roku podatkowym – bez uwzględnienia przyszłych opłat naliczonych przez bank.

Najważniejsze zasady ulgi odsetkowej:

• podlegają jej kredyty mieszkaniowe zaciągnięte w latach 2002-2006;
• obejmuje tylko faktycznie uregulowane odsetki od kredytu;
• pozwala na odliczenie od dochodu, a nie na zmniejszenie zadłużenia wobec banku;
• może być wykorzystywana maksymalnie do 31 grudnia 2027 roku.

Efektem zastosowania ulgi jest odzyskanie części środków poprzez zapłacenie niższego podatku – nie ma to wpływu na warunki spłaty kredytu.

Komu przysługuje ulga odsetkowa?

Ulga odsetkowa przysługuje osobom, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy między 1 stycznia 2002 a 31 grudnia 2006 roku na własne cele mieszkaniowe. Liczy się data wypłaty pierwszej raty kredytu, nie data podpisania umowy.

Aby skorzystać z ulgi odsetkowej, należy spełnić poniższe warunki:

• posiadać kredyt zaciągnięty w okresie od 1 stycznia 2002 roku do 31 grudnia 2006 roku;
• środki finansowania muszą pochodzić z banku lub SKOK-u;
• kredyt został przeznaczony na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych;
• podatnik podlega polskim zasadom opodatkowania.

W momencie, gdy dany kredyt został zaciągnięty na przełomie lat, w których obowiązywała ulga, decydująca jest dana uruchomienia danego zobowiązania.

Dla przykładu

Jeśli umowa kredytu mieszkaniowego została zawarta 27 grudnia 2001 roku, ale pierwsza transza finansowania została wypłacona 8 stycznia 2002 roku, podatnik spełnia warunki umożliwiające skorzystania z ulgi.

Sytuacja wyglądałby jednak inaczej, gdyby umowa została podpisana 27 grudnia 2006 roku, a transza kredytu wypłacona 8 stycznia 2007 roku – wtedy podatnik nie miałby możliwości skorzystania z ulgi, bo na monet wypłaty kredytu by już ona nie obowiązywała.

Innymi słowy, przepisy wiążą prawo do ulgi z momentem wypłaty kredytu, a nie wyłącznie z datą podpisania potrzebnych dokumentów.

Warto zdawać sobie sprawę, że znaczenie miał również cel kredytu. Nieruchomość musiała służyć własnym potrzebom mieszkaniowym – meldunek nie był konieczny, ale mógł stanowić dowód faktycznego korzystania z nieruchomości. Mieszkania kupowane na cele inwestycyjne czy zarobkowe nie były podstawą do zastosowania ulgi.

Czy ulga odsetkowa nadal obowiązuje i do kiedy?

Ulga odsetkowa została zlikwidowana dla kredytów zaciągniętych po 1 stycznia 2007 roku, ale osoby ze starszym kredytem mogą z niej korzystać na zasadzie praw nabytych do 31 grudnia 2027 roku. Rozwiązanie nie jest więc dostępne dla współczesnych kredytobiorców.

Jeżeli ktoś zaciągnął kredyt mieszkaniowy w latach 2002-2006, zachował możliwość korzystania z odliczenia pomimo likwidacji ulgi. Prawa nabyte oznaczają, że podatnik może kontynuować rozliczanie zapłaconych odsetek aż do zakończenia spłaty kredytu, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 roku.

Graniczna data ma tu decydujące znaczenie. Kredyt hipoteczny zawarty na przykład w 2010 lub 2020 roku nie daje prawa do ulgi odsetkowej, nawet jeśli został przeznaczony na zakup mieszkania lub budowę domu.

Podstawa prawna: art. 9 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Jakie cele mieszkaniowe kwalifikują kredyt do ulgi?

Ulga odsetkowa obejmuje kredyty na cztery główne cele mieszkaniowe: budowę domu, zakup nowego mieszkania lub domu, rozbudowę i przebudowę na cele mieszkalne oraz wkład do spółdzielni mieszkaniowej.

To właśnie przeznaczenie środków z kredytu, zaraz obok daty uzyskania środków, decydowało o tym, czy podatnik może skorzystać z odliczenia.

Co ważne, w ściśle określonych przypadkach ulgą odsetkową mogły być objęte również kredyty refinansowe, jeżeli zostały zaciągnięte wyłącznie w celu spłaty wcześniejszego kredytu mieszkaniowego spełniającego warunki ulgi. Refinansowanie innego zobowiązania nie dawało takiego prawa.

Czy ulga dotyczy zakupu mieszkania z rynku wtórnego?

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego nie kwalifikował się do ulgi odsetkowej, nawet jeśli nieruchomość była przeznaczona na własne potrzeby mieszkaniowe. Podobnie nie obejmuje ona wydatków na zakup samej działki, garażu ani innych składników nieruchomości, które nie stanowią części mieszkalnej.

Przy budowie domu przepisy przewidywały również ścisłe terminy realizacji inwestycji – zakończenie budowy powinno nastąpić w terminie 3 lat od rozpoczęcia inwestycji, zgodnie z wymaganiami dotyczącymi danej ulgi.

Ile wynosi limit ulgi odsetkowej?

Limit ulgi odsetkowej zależy od tego, w którym roku zakończyła się inwestycja mieszkaniowa. To właśnie ten rok decyduje o maksymalnej kwocie kredytu, od której można odliczać zapłacone odsetki.

Przeczytaj również:

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości komercyjnej

Czy warto brać kredyt hipoteczny na 30 lat?

Warto wiedzieć, że limit nie dotyczy wysokości odsetek ani kwoty zwrotu podatku. Określa jedynie część kredytu, od której odsetki można uwzględnić w rozliczeniu podatkowym. Jeśli kredyt był wyższy niż obowiązujący limit, odliczeniu podlegają tylko odsetki przypadające na część mieszczącą się w tym limicie.

Co więcej, limit jest ustalany tylko raz – na podstawie roku zakończenia danej inwestycji. Później nie zmienia się już przez cały okres korzystania z ulgi odsetkowej, nawet jeśli w kolejnych latach obowiązują inne wyliczania. Wysokość limitu wyliczano w oparciu o wskaźnik wartości 1 m² powierzchni użytkowej, przyjmując powierzchnię 70 m².

Załóżmy, że zakończyłeś budowę budynku mieszkalnego w 2010 roku, wówczas w ramach ulgi odsetkowej obowiązuje Cię limit w wysokości 264 810 zł. Wartość pozostaje niezmienna, nawet jeśli z odliczenia korzystasz jeszcze w kolejnych latach.

Ile można odliczyć?

Można odliczyć odsetki, które zostały faktycznie zapłacone, ale tylko od tej części kredytu, która mieści się w obowiązującym limicie.

Jeśli kwota kredytu była wyższa od limitu, odsetki od nadwyżki nie podlegają odliczeniu – ulga obejmuje tylko część kredytu mieszczącą się w limicie, a nie całe zaciągnięte zobowiązanie.

Jak obliczyć ulgę odsetkową krok po kroku?

Ulgę odsetkową obliczasz według wzoru: limit z roku zakończenia inwestycji pomnożony przez kwotę zapłaconych odsetek, podzielony przez wysokość zaciągniętego kredytu. Uzyskany wynik pokazuje maksymalną kwotę odsetek, które można uwzględnić w rozliczeniu podatkowym w danym roku.

Wzór na obliczenie ulgi odsetkowej:

(limit z roku zakończenia inwestycji × kwota zapłaconych odsetek) / wysokość kredytu = kwota odsetek podlegająca odliczeniu

Dla przykładu:

Podatnik zaciągnął kredyt mieszkaniowy w wysokości 300 000 zł. Inwestycja została zakończona w 2019 roku, dlatego obowiązuje go limit odliczenia wynoszący 325 990 zł. W danym roku podatkowym zapłacił 10 000 zł odsetek.

Obliczenie wygląda następująco:

(325 990 zł × 10 000 zł) ÷ 300 000 zł = 10 866,33 zł

Na tej podstawie można więc wywnioskować, że podatnik może uwzględnić w ramach ulgi odsetkowej 10 866,33 zł. Kwota ta nie oznacza jednak zwrotu podatku w tej wysokości, a jest odliczana od dochodu przed obliczeniem podatku.

Innymi słowy, nie dostaniesz powyższej kwoty do rąk jako zwrot, tylko Twój podatek zostanie rozliczany tak, jakby dochód był niższy o 10 866,33 zł.

Jeżeli dochód podatnika jest niższy niż kwota możliwa do odliczenia, niewykorzystana część ulgi nie przechodzi na kolejne lata. Różnica wówczas przepada i nie można jej rozliczyć w późniejszych zeznaniach podatkowych.

Jak rozliczyć ulgę odsetkową w PIT?

Ulgę odsetkową rozliczasz w rocznym zeznaniu PIT-37, PIT-36 lub PIT-28. W pierwszym roku dołączasz formularz PIT-2K i załącznik PIT-D, a w kolejnych latach tylko PIT-D. Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatki na spłatę odsetek – pierwsze rozliczenie jest możliwe dopiero po zakończeniu inwestycji.

Pamiętaj, że choć zaświadczenia z banku nie dołącza się do zeznania podatkowego, należy zachować je wraz z pozostałą dokumentacją przez 5 lat, licząc od końca roku, w którym złożono deklarację PIT.

Jak przeliczyć odsetki od kredytu w walucie obcej?

Odsetki od kredytu w walucie obcej należy przeliczać zgodnie ze średnim kursem NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem faktycznej zapłaty odsetek. Każdą zapłaconą kwotę należy przeliczyć indywidualnie według kursu obowiązującego przed konkretną spłatą.

Kiedy ulga odsetkowa nie przysługuje?

Ulga odsetkowa nie przysługuje osobom, które korzystały z dużej ulgi budowlanej lub z ulgi na oszczędzanie w kasie mieszkaniowej. Nie przysługuje również w odniesieniu do odsetek zaliczonych do kosztów uzyskania przychodu.

Z ulgi odsetkowej nie można skorzystać, jeżeli:

• podatnik wcześniej korzystał z dużej ulgi budowlanej na wydatki związane z własnymi celami mieszkaniowymi – odliczenie tych samych wydatków nie może być wykorzystane ponownie w ramach ulgi odsetkowej;
• podatnik korzystał z ulgi za oszczędzanie w kasie mieszkaniowej – połączenie obu rozwiązań podatkowych nie jest możliwe;
• odsetki zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu – tych samych wydatków nie można jednocześnie rozliczać jako kosztów i jako ulgi podatkowej;
• odsetki zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie – odliczeniu podlegają wyłącznie faktycznie poniesione wydatki;
• kredyt pochodził z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, kasy mieszkaniowej lub został udzielony w ramach innych wyłączonych mechanizmów finansowania;
• kredyt był przeznaczony wyłącznie na zakup gruntu, garażu lub nieruchomości z rynku wtórnego – takie cele nie spełniały warunków wymaganych dla ulgi.

Jak małżonkowie rozliczają ulgę odsetkową?

Małżonkowie spłacający wspólnie kredyt mieszkaniowy mają jeden wspólny limit ulgi odsetkowej. Przy wspólnym rozliczeniu odliczone odsetki pomniejszają ich wspólny dochód. Zawarcie małżeństwa nie powoduje podwojenia dostępnego limitu, nawet w sytuacji, gdy kredyt został zaciągnięty przez jednego z małżonków.

Sposób rozliczenia zależy bezpośrednio od sytuacji podatkowej małżonków:

• Wspólne rozliczenie małżonków – zapłacone odsetki wykazuje się w ramach jednego zeznania podatkowego, a odliczenie wpływa na wysokość wspólnego dochodu.
• Odrębne opodatkowanie małżonków – odliczenia można dokonać zgodnie z proporcją wskazaną we wniosku albo tylko przez jednego z małżonków, jeżeli tylko on dokonywał faktycznej spłaty odsetek.
• Rozwód małżonków – po ustaniu małżeństwa wspólne rozliczenie nie jest już możliwe. Z ulgi może korzystać ten były małżonek, który faktycznie spłaca odsetki od kredytu.

W przypadku separacji lub zniesienia wspólności majątkowej zasada pozostaje taka sama – podział majątku nie powoduje zwiększenia limitu. Limit ulgi odsetkowej pozostaje przypisany do danego kredytu, a nie do liczby osób uprawnionych do odliczenia.

Autor artykułu: Michał Turula

Michał Turula od 13 lat zajmuje się finansowaniem firm – od kredytów obrotowych i inwestycyjnych po finansowanie strategicznych celów przedsiębiorstw. Doświadczenie zdobywał w Idea Banku i Santander Banku. Obsłużył co najmniej 500 firm i uruchomił łącznie około 40 mln zł finansowania. Jest absolwentem zarządzania na Wojskowej Akademii Technicznej i licencjonowanym pośrednikiem kredytowym – wpis do KNF: RPK028417.

Zobacz profil eksperta

Udostępnij:

Oceń nas